Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Вводная информация:

Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий. По целевому назначению все земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий (статья 7 Земельного кодекса РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

В рамках категории земель могут быть предусмотрены различные виды разрешенного использования земельных участков.

Перечень видов разрешенного использования земельных участков определен Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1. основные виды разрешенного использования (выбирается правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования);

2. условно разрешенные виды использования (предполагают согласование местной администрации и проведение публичных слушаний);

3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (выбирается правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования).

Зонирование территорий (градостроительное зонирование) муниципальных образований проводится в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Зонирование территории находит своё отражение в правилах землепользования и застройки (разработаны для всех муниципальных образований), которые включают в себя:

1. порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (общая часть);

2. карту градостроительного зонирования (графическая часть – карты);

3. градостроительные регламенты (виды разрешенного использования, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства/реконструкции объектов капитального строительства, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории).

НЕОБХОДИМО ИМЕТЬ В ВИДУ: В соответствии с частью 11 статьи 34 ФЗ № 171-ФЗ, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия данному Классификатору. При этом до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами, предусмотренными Классификатором. – несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Классификатору не является нарушением, но может быть связан с рядом финансовых издержек для правообладателя, в т.ч. несоразмерный налог / арендная плата, привлечение к административной ответственности по ст.8.8 КоАП РФ за использование земельного участка не по целевому назначению.

Основные проблемы, встречаемые на практике:

• несоответствие установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка Классификатору (возникает, как правило, вследствие присвоения вида разрешенного использования земельного участка до утверждения Классификатора);
• несоответствие установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка зонированию территории (утвержденным Правилам землепользования и застройки);
• несоответствие установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка целевому использованию земельного участка, установленному соответствующем договором аренды земельного участка;
• несоответствие установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию и/или намерению правообладателя использовать земельный участок по иному назначению;
• изменение вида разрешенного использования земельного участка с целью снижения кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок изменения / выбора вида(ов) разрешенного использования земельных участков:

• Основного и вспомогательного вида разрешенного использования:

В муниципальных образованиях, где правила землепользования и застройки утверждены, правообладатель земельного участка вправе самостоятельно обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) и выбрать один из основных видов разрешенного использования, которые установлены участку его градостроительным регламентом

Порядок обращение – через МФЦ.

Срок получения услуги через МФЦ:

для Москвы – от 15 до 45 рабочих дней (от 3-х до 9-ти недель);

для Московской области – до 30 календарных дней.

Для города Москвы (в отношении земельных участков, находящихся в аренде) услуга предоставляется Департаментом городского имущества г.Москвы (ДГИ).

Ссылка на получение услуги в Москве (информация по документам):

https://www.mos.ru/dgi/function/gosudarstvennye-uslugi/izmenenie-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnogo-uchastka/

• Условно-разрешенного вида разрешенного использования:

1. направление заявления в комиссию при местной администрации по изменению вида разрешенного использования. Срок рассмотрения – порядка 30 дней.;
2. рассмотрение комиссией (по землепользованию и застройки) и принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Срок рассмотрения определяется местным регламентом.;
3. проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (разница между ними в том, что при публичных слушаниях проводится собрание(ия) участников, а при общественных обсуждениях нет) – не более 40 дней (в т.ч. 10 дней на опубликование о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний и 30 дней на их проведение);
4. заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации;
5. глава местной администрации в течение 3-х дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (решение подлежит опубликованию в средствах массовой информации, публикующих муниципальные правовые акты и в сети интернет - на сайте муниципального образования).

• Общие сроки – от 4-х месяцев.Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения несет лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

Какие документы следует запросить у клиента и какую информацию получить:

• кадастровый номер земельного участка на территории, вид разрешенного использования которого предстоит менять;
• информацию о наличии объектов капитального строительства (ОКС) на территории земельного участка (при наличии таковых, желательно запросить кадастровые номера);
• выяснить фактическое использование земельного участка и объектов капитального строительства на его территории (при наличии таковых);
• выяснить какой именно вид(ы) разрешенного(ых) использования земельного участка требуются клиенту (при невозможности точно сформулировать вид – выяснить цели, под которые будет использоваться участок);
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии (если ранее оформлялся клиентом);
• при наличии - переписку с гос.органами по вопросу смены вида разрешенного использования земельного участка, а также любые иные документы по тематике вопроса (в т.ч. постановления, акты, протоколы в рамках административных проверок), а также иные документы, имеющие отношение к делу;
• копию паспорта (для собственников физических лиц) / реквизиты (для собственников юридических лиц) при выходе на договоренность заключить договор.

Возможные сопутствующие услуги:

• Оформление Градостроительного плана земельного участка;
• Внесение изменений в Правила землепользования и застройки для соответствующей территории;
• Оформления разрешительной документации на строительство (разрешения на строительства / уведомления о соответствии проекта строительства – для ИЖС и дачного строительства);
• Понижение кадастровой стоимости земельного участка;
• Оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка;
• Проведение межевания (подготовка межевого плана, проведение топографической съемки, вынос границ в натуре, подготовки заключения кадастрового инженера);
• Устранение реестровой ошибки (в т.ч. технических);
• Оспаривание результатов административных проверок;
• Представительство в суде по широкому кругу вопросов.